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총 사업비 1조 예상 유통업계, 사업성 부족 들며 뒷짐…용적률 완화여부 촉각

▲ 사진 = 충청투데이 DB

세종시 신도심 행정중심복합도시 중심상업지역의 백화점 개발계획이 ‘첩첩산중’이다. 총 사업비 1조 원, 최대 50층 규모의 매머드급 종합 쇼핑몰 계획이 잡혀 있지만, 유통업계는 사업성 부족을 이유로 뒷짐을 지고 있다. 업계 일각에서 요구하는 용적률 완화 등을 수용한 지구단위계획 변경이 이뤄질지 이목이 집중되고 있다. 

행정중심복합도시건설청에 따르면 행복도시 2-4생활권 내에 계획된 백화점 부지인 CDS1·CDS2블록(6만 8580㎡·광장 공공용지 포함)은 용적률 600%에 최대 50층으로 건립이 가능하며, 사업비는 토지가격을 포함해 최대 1조 원에 달할 것으로 예상된다. 

행복청은 지난 2015년 사업제안공모를 통해 부지를 공급할 계획이었지만 유통업계가 수익성 문제로 참여 의사를 밝히지 않아 계획이 무산됐다. 이후 행복청은 지난해 11월 △시장 상황 조사결과 △투자자들의 동향 △부지 활용 전략 등이 담긴 백화점 부지 개발용역을 진행했다. 

행복청 관계자는 개발용역 내용에 대해 “개발용역은 시장동향 파악이 중점이었다. 업계의 목소리는 투자금액이 덜 들어가게 용적률을 완화시켜 달라는 것과 인구가 50만 명은 돼야 수익성이 날 수 있다는 내용 등이 담겼다”며 “또한 복합적인 쇼핑몰의 트랜드 등을 조사했다. 하지만 아직 결정된 것은 아무것도 없다. 지구단위계획 변경도 검토해야 할 사항”이라고 밝혔다. 

문제는 유통업계가 요구하는 인구 50만 명의 시기를 점치기 어렵다는 것. 세종시는 이제야 인구 30만 명을 돌파했다. 세종시는 2030년 최종 인구 목표를 80만 명(신도심 50만 명·읍면지역 30만 명)으로 계획하고 있지만 현실 가능성이 부족하다는 게 업계의 공통된 견해다. 

이러한 상황 속에서 유통업계의 수익발생 마지노선인 인구 50만 명 시점을 기다린다는 것은 사업을 장기적 답보상태에 빠뜨리는 구조다. 

핵심은 용적률을 완화하는 지구단위계획 변경이다. 유통업계의 한 관계자는 “인구가 부족한 상황에서 용적률 600%의 1조 원이 투입되는 사업을 감당하는 것은 리스크가 매우 크다”며 “사업의 규모를 일정부분 축소하는 지구단위계획이 이뤄져야 몇몇 업체들이 참여 의사를 타진할 수 있을 것”이라고 밝혔다. 

하지만 행복청은 지구단위계획 변경에도 조심스러운 입장이다. 용적률 완화 이후에도 유통업계의 참여를 확신 할 수 없다는 점과 당초 계획에서 축소된 종합 쇼핑몰로 전락한다는 것이 그 이유다. 

사업 추진 방식도 백지화 상태로 돌아갔다. 행복청은 업계의 동향을 고려해 사업제안공모, 가격 경쟁입찰, 제안경쟁입찰 등의 다양한 방식을 염두해 두고 있다. 

최고가 경쟁입찰의 경우 종합 쇼핑몰 계획이 무산될 수 있다는 점에서, 다소 시일이 걸려도 사업제안공모로 진행 될 가능성이 높다. 

세종시민들과 부동산 업계는 백화점 개발에 대한 기대감이 높다. 업계 관계자는 “백화점 개발은 세종시 중심상업지역의 핵심인 만큼 시민들의 관심도가 매우 높다”면서 “행복청은 적절한 결과를 도출해 사업이 빠른 시일 내 진행 될 수 있도록 노력해야 할 것”이라고 밝혔다.

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

세종시 신도심 행정중심복합도시의 공동주택 분양가격이 첫마을(한솔동) 첫 공급 이후 7년만에 33.5% 증가한 것으로 조사됐다. 이는 전용면적 84㎡(옛 34평형) 기준 8700만 원 수준 급등한 가격이다. 세종시는 최근 3.3㎡ 당 1000만 원이 넘는 고분양가가 이어지면서 실수요자들의 부담이 가중된 게 사실. 

특히 부동산 핫플레이스라는 이유만으로 건설사들이 높은 분양가격을 책정해도 ‘100% 청약 완판’이라는 실적을 거두기 쉬운 구조다. 이를 악용(?)한 건설사들의 배짱 분양과 분양가심의위원회를 담당하는 행정중심복합도시건설청의 느슨한 규제가 도마 위에 오르고 있다. 


▲ ⓒ연합뉴스

29일 행복청의 ‘행복도시 연도별 기준층 분양가격’ 자료를 분석한 결과 2018년도 전용면적 84㎡ 기준 공동주택의 3.3㎡당 평균 분양가격은 1023만 원으로 세종시 첫 공동주택이 공급된 2011년 분양가격인 766만 원에 비해 33.5% 증가했다. 

지난 7년간 연도별 분양가격 추이를 보면 2011년 766만 원, 2012년 793만 원, 2013년 768만 원, 2014년 858만 원, 2015년 881만 원, 2016년 901만 원, 2017년 998만 원, 2018년 1023만 원 등으로 증가세가 이어지고 있다. 

이를 실수요자들에게 인기가 가장 높은 84㎡로 환산할 경우 2011년 아파트 가격이 2억 6044만 원(발코니 확장비 제외)에서 2018년 3억 4782만 원으로 7년 사이에 총 8738만 원의 가격이 폭등한 것이다. 

최근 분양을 마친 공동주택의 분양가격은 84㎡ 기준 3억 중후반대를 기록하고 있는 게 사실이다. 

세종시 최대 중심상업지역으로 주목받는 2-4생활권의 제일풍경채 위너스카이 84B 타입의 총 분양가격(발코니확장비포함)은 3억 7583만 원이며, 특화설계로 인기몰이를 한 6-4생활권 마스터힐스 84A 타입의 분양가격 3억 5591만 원이다. 

이 같은 분양가격은 인근 지자체인 대전과 청주와 비교할 때 큰 차이가 없는 금액이다. 다만 동일 지역 내에서 단기간에 30% 이상의 분양가격이 급등한 것은 고분양가 논란의 소지가 있다는 게 부동산 업계의 시각이다. 

세종시는 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 실수요자들을 중심으로 시장을 재편하겠다는 특수 지역이다. 하지만 이처럼 높은 분양가격은 서민들에겐 내집 마련의 꿈을 가로막는 높은 장벽으로 인식됨과 동시에, 자금력이 튼튼한 투기세력을 이끄는 구조로 이어지는 게 문제다. 

세종의 한 시민은 “세종시는 향후 프리미엄이 급등 할 것이라는 기대감에 묻지마 청약에 나서지만, 결국 하우스푸어를 양산하는 꼴”이라며 “앞으로 예정된 수많은 공동주택의 분양가격이 고공행진을 펼칠 것으로 예상돼 부담감이 크다”고 밝혔다. 

행복청 관계자는 고분양가 논란에 대해 “국토부의 공동주택 분양가격의 산정 등의 규칙에 의거해 분양가를 심의한다. 기본형 건축비가 오르고 있고 토지비용 등이 올라 이를 반영하고 있다”면서 “하지만 현재 건설사들의 제시한 분양가격을 최대한 낮게 조정해 분양가심의를 진행하고 있는 상황”이라고 말했다. 

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

▲ 사진 = 충청투데이 DB

세종시 신도심인 행정중심복합도시는 건국 이래 최대 규모로 신설되는 계획도시로 화려한 빛을 비춘다. 

삶의 질을 보장하는 문화·복지기반의 ‘조화로운 민주도시’, 친환경·인간중심의 도시교통을 갖춘 ‘편리한 선진도시’, 시민들에 개방적인 도시행정기능의 ‘시민중심 열린도시’의 도시계획을 목표로 삼고 2030년까지 인구 50만 명의 자족형 명품도시를 꿈꾼다. 

하지만 내막을 보면 ‘학교대란’, ‘교통지옥’, ‘상가 공실률’ 등의 그림자가 상존하고 있다. 행복도시 건설 2단계를 맞아 각종 문제점을 재검점해야 한다는 목소리가 높다. 

우선 세종시로 거주지를 옮기는 대다수 시민들이 ‘아이를 키우기 좋은 도시라서…’라며 맹목적인 목소리를 내는 부분을 짚어볼 필요가 있다. ‘맹모세종지교’의 수식어가 붙듯 세종시는 명품교육의 기대감이 높다. 하지만 시 출범 이후부터 이어지는 ‘학교대란’은 명품교육의 위상을 무너뜨리는 요소다. 최근 학교대란 문제는 재점화 됐다. 고운동(1-1생활권) 힐데스하임 1·2단지의 통학구역이 근거리 고운초를 벗어나 1㎞ 떨어진 으뜸초로 배정되면서 입주민들의 항의가 빗발쳤다. 

학교대란 문제를 거슬러 올라가면 첫마을 한솔동부터 수요와 예측이 어긋나 과밀학급이 발생, 교장실을 비롯해 행정실까지 활용해 임시 학급을 편성하는 웃지 못할 상황까지 연출됐다. 이후 증축 및 학교추가 신설을 통해 급한 불은 껐지만, 아름초와 도담초 등에서 심각한 과밀학급 문제가 이어져 학생과 학부모들의 불편을 불렀다. 

당초 행정중심복합도시건설청은 신도시의 가구당 학생 유발률(가구당 학생 수)을 초등학생 기준으로 0.17명으로 예상했다. 이후 시교육청 전수조사에서는 0.31명으로 집계됐고, 입주가 본격화되자 그 이상의 유발률이 발생해 과밀학급을 불렀다. 결국 행복청의 탁상행정이 수요와 예측의 실패를 부르면서 과밀학급을 비롯해, 통학구역 설정과정에서의 잡음까지 부치기는 모습이다. 

교통문제도 도시의 위상을 무너뜨리고 있다. 행복청은 총 2조 7763억 원이라는 예산을 투입해 2025년까지 광역도로망 구축할 예정이다. 하지만 광역도로망 구축사업이 속도를 내지 못하면서 대전·청주 등 인근도시에 직장을 둔 출퇴근족의 불편이 심화되고 있다. 매일 아침 행복도시-유성 연결도로를 이용해 총 20㎞ 구간을 운행하는 데 정체가 극심해 50분 정도가 소요되는 실정이다. 특히 신도심 내 주차용지 부족은 시민들이 주장하는 가장 큰 애로사항으로 손꼽힌다. 

상가공실률도 큰 문제. 한국감정원이 발표한 지난해 4분기 상업용부동산 임대동향조사를 보면 세종시 상가 가운데 중대형 상가의 공실률은 23.4%로 전국 최고 수준이다. 반면 상가의 투자수익률은 전국에서 가장 낮다. 임대료 폭등으로 인해 상가가 텅텅 빈 탓에 입주민들의 불편은 심화되고 있다. 

세종시의 한 관계자는 “세종시는 건설과정에서 각종 인프라 건설에 대한 문제점이 발생하고 있는 것이 사실”이라면서 “특히 입주민들의 삶과 직결된 학교와 교통문제는 체질 개선이 시급하다”고 밝혔다. 

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

8·2부동산대책 영향 주목


▲ 정부의 8.2 부동산 대책 발표 후 첫 주말인 6일, 세종시 3생활권에 아파트 건설 공사가 진행 중이다.연합뉴스

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세종시 신도심(행정중심복합도시)이 청약불패의 신화를 이어갈 수 있을까. 

행복도시에 올 하반기 1만 여 가구의 대규모 분양물량이 예정된 가운데, 8·2 부동산 대책의 여파가 청약시장에 어떻게 작용할지 궁금증을 자아내고 있다. 

일각에선 강력한 부동산 규제로 청약률이 주춤할 수 있다는 관측이 제기되고 있다. 하지만 실질적인 행정수도의 길을 걷고 있는 세종시는 기초체력이 튼튼한 탓에 청약불패의 신화가 쉽게 깨지는 일은 없을 것이라는 주장도 교차하고 있다. 

7일 행정중심복합도시건설청에 따르면 올 하반기 행복도시 내에서 분양 예정인 공동주택(공공임대 포함)은 1-1생활권 723가구, 1-5생활권 1742가구, 2-1생활권 2677가구, 2-4생활권 3541가구, 3-2생활권 675가구, 6-4생활권 3100가구 등 총 1만 2458가구에 달한다. 

주요 분양물량을 보면 하반기 분양시장의 첫 테이프는 우남건설이 끊는다. 고운동(1-1생활권) M6블록에 283가구의 주택을 공급한다. 

해당 단지는 고운뜰공원과 인접한 곳으로 테라스하우스가 포함된 전원형 아파트를 선보인다. 또한 올 하반기에는 대규모 주상복합이 계획됐다. 

1-5생활권(어진동)에 한신공영이 H5블록에 646가구를 공급할 예정이다. 또한 우미건설은 H6블록에 468가구, 중봉건설은 H9블록에 628가구의 주상복합을 분양할 계획이다. 1-5생활권은 정부세종청사 인접지역으로 행복도시 내에서 높은 프리미엄을 형성하는 지역으로 관심이 높다. 

2-4생활권은 부원이 HC1블록에 528가구, 제일건설이 HC2블록에 777가구를 공급한다. 또한 한신공영이 HO1블록과 HO2블록에 1055가구를, 한화건설이 HC3블록과 HO3블록에 1181가구의 주상복합을 각각 분양할 예정이다. 

이 중 HO3블록은 두 개의 50층짜리 건물이 들어설 예정이어서, 행복도시의 랜드마크가 될 것으로 기대되고 있다. 6-4생활권도 주목된다. 현대건설이 L1블록(1990가구)과 M1블록(1110가구)에 총 3100가구의 대규모 물량을 공급한다. 해당 지역은 행복도시 내 특화설계의 완성판이라는 설이 돌고 있다. 

이처럼 대규모 분양 물량이 예정된 가운데 청약시장의 성적표가 최대 관심사다. 세종시는 투기과열지구 및 투기지역으로 중복 지정된 탓에 고강도의 규제가 적용되는 게 현실. 

세종시 부동산 업계 관계자는 “현재 일부 아파트를 중심으로 수천만원의 프리미엄이 떨어지고 있는 현상이 발생하고 있지만, 이는 무리하게 분양권을 매입한 다가구 주택자들이 양도세에 대한 차익을 줄이기 위해 서둘러 매물을 내놓기 때문”이라며 “세종시는 아직 수요층이 많은 게 사실이다. 도시의 미래가치를 보고 청약시장에 뛰어드는 실수요자들은 계속 이어질 것으로 관측된다”고 밝혔다. 다만 주택담보대출 기준이 60%에서 40%로 강화된 점은 자금력이 약한 실수요자들의 발목을 잡을 수 있을 것으로 보인다. 

건설사들은 청약시기를 저울질 하는 분위기다. 이동하 대한주택건설협회 대전·충남도회 사무처장은 “정부의 8·2부동산 대책 발표에 따라 하반기 청약 예정인 건설사들이 시기를 놓고 눈치작전을 펼칠 수도 있다”면서 “장기적으로 보면 세종시 공동주택 분양시장에 큰 영향을 끼치지는 않을 것으로 관측된다”고 말했다. 

행복청 주택과 관계자는 “아직까지 청약 일정 조정에 대한 문의가 들어오지는 않았다”면서 “현재로서는 일정대로 진행될 것”이라고 밝혔다. 세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr