5년 고정형 금리 2%대 초반
대환상담 고객 20%가량 증가
수수료 등 손해 정도 따져봐야

[충청투데이 이인희 기자] #. 직장인 김모(48) 씨는 최근 주택담보대출 전환을 고민하고 있다. 김 씨는 그동안 변동금리형 주담대로 연 3.9%의 이자를 부담해오고 있었지만, 얼마 전 다른 은행에서 금리 견적을 받아본 결과 이자를 낮출 수 있었기 때문이다.

3년 전 자가 장만을 위해 시중은행에서 2억원을 빌렸던 김 씨의 경우 이를 고정금리 상품으로 갈아탈 경우 연 2.8% 수준의 금리를 적용받을 수 있는 상황이다.

김 씨는 “현재 고정금리 상품의 금리가 현저히 낮아진 만큼 중도상환 수수료를 감안하더라도 갈아타는 것이 훨씬 이익인 것 같다”고 말했다.


주택담보대출(주담대) 금리가 역대 최저 수준으로 떨어지면서 대출 갈아타기 행렬이 이어지고 있다. 다만 대환 조건에 있어 금리뿐만 아니라 대출기간 중 금리 변동 가능성, 중도상환 수수료, 대출 규제 등을 고려해야하는 만큼 섣부른 갈아타기는 주의해야 한다고 전문가들은 강조한다.

1일 지역 금융권 등에 따르면 현재 주요 시중은행들의 5년 고정형 주담대 금리가 2%대 초반에 근접하는 등 대부분 3%를 밑도는 수준을 나타내고 있다.

우선 KB국민은행의 경우 주담대(5년 고정형) 금리는 연 2.27~3.77%로 지난해 금리가 가장 높았던 2월의 3.54~5.04%보다 1.27%p 낮아졌다.

이밖에도 NH농협은행은 연 2.34~3.75%, 우리은행은 연 2.51~3.51%, KEB하나은행은 연 2.648~3.748%, 신한은행 연 2.66~3.67%를 적용하고 있다.

이들 은행들의 금리 역시 1년 전 대비 평균 1%p 낮은 수준을 기록하면서 주담대 금리는 역대 최저 수준을 기록하고 있다.

상황이 이러하자 지역에서도 연일 대환대출 상담을 요청하는 행렬이 이어지고 있는 추세다.

현재의 금리를 적용해 볼 경우 고정형 주담대로 3억원을 빌린 차주는 지난해 금리 최고점이었던 2월과 비교해 연 이자를 약 300만원 가량 덜 부담할 수 있기 때문이다.

지역 시중은행의 한 관계자는 “지난달 말을 기점으로 주담대 금리 인하 소식이 전해지면서 대환 상담을 하는 고객이 평소보다 약 20% 가까이 급증했다”며 “대전의 경우 최근 1~2년 사이 주담대가 급증했던 만큼 앞으로도 당분간은 금리 편차를 고려한 대출 갈아타기 행렬이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.

다만 전문가들은 단순히 금리만을 고려하기 보다는 대환에 따른 손해 정도를 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다. 주담대의 경우 3년 내 상환이 이뤄질 경우 중도상환 수수료를 내야 하는데 은행별로 1.2~1.4% 정도의 중도상환수수료를 적용, 3년에 근접할수록 수수율이 낮아지는 구조를 취하고 있다.

즉 이를 고려했을 때 수수료로 인한 손해가 더 크면 기존 대출 계약 유지를 선택해야 하는 셈이다.

지역 금융권의 한 관계자는 “부동산 대출규제 강화로 대출한도가 줄어들 수 있는 점을 비롯해 원리금 상환 스케줄, 중도수수료 등을 종합적으로 고려해야 한다”며 “뿐만 아니라 향후 금리 하락세가 계속될 경우 고정형 보다는 변동금리 대출이 더 유리해질수도 있으므로 개개인의 사정을 고려해 판단할 필요가 있다”고 말했다.

이인희 기자 leeih5700@cctoday.co.kr

출처 : 충청투데이(http://www.cctoday.co.kr)

▲ 김동연 경제부총리 겸 기획재정부장관이 13일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 '주택시장 안정방안'을 발표하기 위해 입장하고 있다. 왼쪽부터 최종구 금융위원장, 김 부총리, 김현미 국토교통부 장관. 연합뉴스

정부의 고강도 9·13 부동산 대책에 따라 세종시 주택시장의 대규모 지각변동이 예고된다. 앞으로 세종시에서 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 또한 조정대상지역인 세종시는 2주택 이상 보유자에게 주택분 종합부동산세 최고세율이 최고 3.2%로 중과되는 대책이 적용된다. 

부동산 전문가들은 이번 9·13 부동산 대책이 세종시에 미치는 영향이 매우 강력할 것으로 내다보고 있다. 투기세력이 줄어들 수 있다는 긍적적인 전망과, 오히려 서민들의 재산권이 축소되고 자금력이 튼튼한 세대들에겐 새로운 투자처의 기회를 얻을 수 있다는 부정론이 교차하고 있다. 

정부가 13일 발표한 ‘9·13 주택시장 안정방안’을 보면 규제지역인 세종시는 다주택자 주택담보대출이 금지된다.

주택담보대출 금지 조항은 세종시 부동산 시장에 미치는 가장 큰 규제다. 2주택 이상 보유 세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 완전히 금지된다. 또한 기존 1주택을 가진 세대도 마찬가지로 신규 주택담보대출이 원칙적으로 금지되며, 이사·부모 봉양 등 실수요자의 불가피한 경우에만 허용된다. 결국 1주택 이상 보유 세대는 그 이상의 아파트를 구입하기 위해 주택담보대출을 받을 수 없게 되는 구조다. 

지역 부동산 업계 관계자는 “이번 부동산 대책에 따라 투기세력이 줄어들 수도 있다. 하지만 미래 가치가 높은 세종시에서 주택담보대출을 통한 아파트 구입은 사실상 어렵게 됐다”면서 “오히려 자금력이 튼튼한 부자들만이 세종시에서 아파트 2채, 3채를 가질 수 있게 되는 구조가 됐다. 특히 부모 봉양을 근거로 해 위장전입이 판을 칠 수도 있다”고 밝혔다. 

세종 시민들도 이번 정부의 부동산 대책에 부정적인 시각이다. 

도담동에 거주하는 직장인 최모씨는 “서민들이 아파트 2채를 갖는 것은 유일한 재테크 수단이다. 세종시에서 주택담보대출이 금지될 경우 일반 직장인들은 아파트 2채를 갖기는 평생 어려운 일이 될 수 있을 것”이라며 “투기세력들은 사실 자금력이 튼튼한 구조여서, 돈을 가진 자만이 집을 여러 채 가질 수 있게 됐다”고 밝혔다.

이번 주택시장 안정방안에 담긴 종부세 규제는 세종시 부동산 시장에 미미한 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부는 세종 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해서는 주택분 종부세 최고세율을 노무현 정부 수준을 뛰어넘는 최고 3.2%로 올리기로 했다. 이에 따라 조정지역 2주택 이상자의 종부세 부담은 과표 3억 원(시가 합계 14억 원) 기준 연간 50만 원 수준으로 늘어날 전망이다. 

업계 관계자는 “세종시에서 아파트 2-3채를 보유한 투기세력들은 연간 수십만 원의 종부세 부담이 사실상 큰 부담이 되지 않는다”고 밝혔다. 

투기과열지구인 세종시는 이밖에 다양한 규제가 적용된다. 규제 지역내 고가주택(공시가격 9억 원 초과)을 구입할 때에도 무주택 세대가 주택구입 후 2년 내 전입하는 경우 등 실수요 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 또한 조정대상지역의 1주택 이상 보유자가 신규 취득 주택을 임대주택으로 등록하는 경우도 종부세 과세 주택에 합산하고, 양도시에 양도세 중과도 그대로 적용된다. 

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

▲ 정부의 8·2 부동산대책으로 세종시가 투기과열지구·투기지역으로 중복 지정되면서 지역 부동산 시장이 충격에 휩싸인 3일 오전 세종시 아파트 견본주택 밀집지역에서 한 아파트 상가 모집인이 고객을 기다리고 있다. 연합뉴스

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세종시 부동산 시장이 대혼란에 휩싸였다. 정부가 8·2부동산 대책을 발표한 지 단 하루만에 신도심(행정중심복합도시) 노른자 부지의 프리미엄이 5000만 원까지 급감했다. 이는 프리미엄 하락의 전초전이라는 게 중개업자들의 전언. 

내집 마련의 꿈을 꾸던 실수요자들의 상황도 마찬가지다. 주택담보대출 규제가 40%로 강화되면서 잔금 납부능력이 안돼 청약기회마저 박탈 당했다는 볼멘소리가 곳곳에서 번지고 있다. 세종 지역민들은 투기세력을 잡는 정부의 부동산 대책 취지는 공감하지만, 강남 4구와 동일한 수준의 과도한 규제는 오히려 지역 경제를 악화시킬 우려가 크다는 목소리를 높이고 있다. 실제 세종시 신도심 부동산 시장의 매매가격은 84㎡(옛 34평형) 기준으로 갓 4억 원을 넘긴 수준에 그친다. 

KB부동산의 시세(7월 24일 기준)란을 보면 세종시 신도심의 평균 시세는 3.3㎡당 1187만 원이다. 

지역별로 보면 어진동이 3.3㎡당 1495만 원으로 가장 높고 뒤를 이어 소담동(1383만 원), 보람동(1313만 원), 새롬동 1257만 원), 도담동(1247만 원), 종촌동(1069만 원), 아름동(997만 원), 한솔동(993만 원), 고운동(931만 원) 순을 나타냈다. 이를 34평으로 환산할 경우 종촌동, 아름동, 한솔동, 고운동의 평균 매매가격은 3억 초중반대 그친다. 해당 지역들은 정주여건이 완비 돼 실수요자들이 많은 지역이다. 

강남구의 시세는 3.3㎡당 평균 4082만 원으로 세종시의 3배에 육박한다. 인근 대전의 노른자 부지와 비교해도 큰 차이를 보이지 않고 있다. 

대전 도룡동의 평균 시세는 1376만 원, 도안신도시 상대동은 1119만 원, 도안동은 1013만 원을 보이고 있다. 

세종의 한 부동산 업계 관계자는 “문재인 정부 출범 이후 세종시 일부 지역을 중심으로 매매가격이 폭등한 것은 사실이지만, 이는 일부 세대에 국한된 이야기”라며 “세종시는 이제야 대전 도안신도시 수준의 매매가격이 형성됐으며, 이번에 적용된 부동산 규제는 과도한 것으로 해석된다”고 설명했다. 이어 “일부 10억 원이 넘는 펜트하우스와 강변뷰를 뽐내며 수억 원의 프리미엄이 붙은 주택을 세종시의 잣대로 평가해서는 안된다”면서 “정부가 행정수도 완성의 기대감으로 매매가격에 불이 붙은 세종시를 초장에 잡으려는 의도로 보이며, 결국 지역 경제 악화로 이어질 수 있다”고 덧붙였다. 

부동산 대책 발표 하루만에 세종시의 매매가격은 급감했다. 지역 핫플레이스로 부상한 3생활권(세종시청 인근)은 대책 발표 하루만에 프리미엄이 2000만 원에서 많게는 5000만 원까지 프리미엄이 다운됐다. 하지만 수요층들은 가격이 추가적으로 하락할 것으로 기대 돼 선뜻 매매에 나서지 않고 있다. 올 연말까지는 하락세가 이어질 수 있다는 게 중개업자들의 관측이다. 

반면 이번 정책을 긍정적으로 평가하는 시각도 있다. 대전의 한 지역민은 “세종으로 진출을 염두해 뒀는데 연일 매매가격이 치솟아 장벽이 너무 높았다”며 “특히 투기를 조장하는 다가주 주택들을 정리 할 수 있는 기회가 될 것”이라고 전했다. 

전문가들은 세종시에 적용된 부동산 대책이 과도하다는 쪽으로 기울고 있다. 정재호 목원대 금융부동산학과 교수는 “세종시의 부동산 대책은 역대 최강으로 볼 수 있으며, 이렇게까지 과다한 규제를 적용할 필요가 있었는지 의문”이라고 밝혔다. 

김관호 한국공인중개사협회 세종시지부장은 “정부의 부동산 대책은 세종시에게 악영향”이라며 “인구 유입이 원활하게 이뤄져야 상가 등 시장이 발전할 수 있는데 우려가 크다”고 전했다. 

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

사진 = 정부와 여당은 2일 서울의 강남4구, 세종시를 투기지역으로 중복 지정하고 다주택자에 대한 양도세를 강화하기로 했다. 2일 정부세종청사 너머로 아파트단지가 빼곡히 들어 차 있다. 정재훈 기자 jprime@cctoday.co.kr

사진 = 연합뉴스

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세종시(행정중심복합도시 건설예정지역 한정)가 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정됐다. 정부의 고강도 부동산 거래 규제의 칼날이 세종시를 겨냥한 것이다.

세종시는 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용되는 등 강력한 규제를 받게 된다. 또 1가구 2주택자는 양도 기본세율에 추가 10%포인트, 1가구 3주택 이상인 경우 추가 20%포인트 더 부과하는 조치도 보태진다. 

정부는 2일 당정협의 내용을 토대로, 관계부처 합동으로 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 정부는 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역으 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 또 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구 및 기타 7개구, 세종시는 투기지역 목록에 이름을 올렸다.

우선 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화되는 등 20개에 육박하는 규제가 동시 적용된다. LTV·DTI가 40%로 강화되지만 주택담보대출이 이미 있는 세대원에 대해서는 30%로 더 낮추고 무주택 서민은 50%로 여유를 주는 등 차별화된 규제가 적용된다. 다만 실수요자의 내 집 마련을 위해 서민·실수요자는 LTV·DTI가 10% 완화된다.

재건축 조합원 지위 양도 금지안도 담겼다. 재건축 시장을 위축시킬 가장 강력한 규제로, 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지돼 아파트를 팔 수 없다. 재건축 뿐 아니라 재개발 조합원의 분양권 전매가 금지되고, 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양분에 대한 재당첨이 5년간 금지된다. 현재까지 같은 조합 내에서 조합원의 주택 공급 수가 1주택으로 제한됐지만, 조합을 달리하면 분양분 당첨에 제한이 없었다.

내년 4월부터 다주택자는 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세도 중과된다. 현재 다주택자는 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)을 적용받는데, 앞으로 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 중과세율이 적용된다.

이 제도는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

정부는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화한다. 현재는 2년이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 양도세를 면제받았지만 앞으로는 2년 이상은 거주해야 양도세를 면제받을 수 있다. 분양권 전매시에도 양도소득세가 강화된다. 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용하는 게 핵심이다. 이와 함께 주택담보대출도 세대당 1건으로 제한된다.

김현미 국토교통부 장관은 “주택시장 안정화 방안은 더 이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않고 실수요자 중심으로 정책을 추진하겠다는 정부의 강력한 메시지”라면서 “앞으로 실수요자 중심의 주택시장 관리를 주택정책의 핵심기조로 삼아 흔들림 없이 추진해 나갈 것”이라고 말했다. 이승동 기자 dong79@cctoday.co.kr

세종시 주택담보대출 증가율 전국 1위… 웃어야 하나 울어야 하나

세종의 올해 주택담보대출 증가율이 전년대비 전국에서 가장 높게 증가한 것으로 나타났다. 반면 대전, 충남·북 대출 증가율은 전국 최하위군에 속했다.

한국은행이 28일 공개한 올해 10월 현재 예금취급기관(은행·저축은행·신협·상호금융·새마을금고 등 예금을 받는 금융회사)의 주택담보대출 규모는 550조 3000억원으로, 지난해 말 501조보다 9.8% 늘었다.

세종은 전국 최고 증가율을 보였다. 세종의 주택담보대출 잔액은 지난해말 3조 2194억원에서 10월 기준 4조 600억원으로 무려 26.1% 증가했다. 올해 저금리와 주택시장 금융규제 완화 영향으로 주택담보대출이 급증한 가운데, 부동산매입 수요가 늘었고 주택가격이 대폭 상승한 영향을 받은 것으로 분석된다.

인근 대전, 충남·북 주택담보대출 증가율은 상대적으로 낮았다. 대전의 올해 주택담보대출 잔액은 14조 2197억원으로, 지난해말 13조 5495억원 대비 5% 증가했다. 전국 최저 증가율을 보인 충북과 전북에 이어 낮은 증가율을 나타낸 것이다. 충북은 지난해 8조 9203억원에서 9조 2931원으로 4.2% 증가했다. 올해 14조 9316억원을 기록한 충남의 주택담보대출 잔액은 지난해말 14조 873억원 대비 6% 증가했다. 지역별로 보면, 제주는 전년대비 25.9% 증가해 세종 뒤를 이었다. 인천은 지난해 말 31조 2000억원에서 10월말 34조 8000억원으로 11.5% 증가했다. 부산은 10월까지 주택담보대출이 3조 8000억원 가량 늘어 10.9% 증가율을 보였다. 광주는 10% 늘었다. 

이 같은 흐름 속, 11·3대책에도 여전히 ‘청약열기’ 정점을 형성하고 있는 세종의 내년 주택담보대출 증가폭은 분양물량 감소, 대출규제 강화와 함께 다소 축소될 것이란 관측이다. 지역 한 부동산 전문가는 “세종은 실수요가 풍부해 정부 부동산 대책에도 청약열기가 지속되고 있다. 다만 내년 분양물량이 절반가량 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있어, 주택담보대출에도 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다. 이승동 기자 dong79@cctoday.co.kr